Nessuna trasformazione dello spazio è innocente. In anni di professione ho imparato che l’architettura è sempre un atto di violenza, tanto più quando si ricostruiscono intere porzioni di città. Spostare un confine, alzare un volume, chiudere un cortile o aprirlo decide chi potrà abitare un luogo, chi potrà permetterselo e chi ne resterà fuori. La domanda non è se fare violenza o no, ma se farla per uno scopo degno. Prima della forma viene dunque il traguardo; e prima ancora la consapevolezza che il progetto contribuisce a strutturare una società, spesso a vantaggio di alcuni e a volte non di altri.
I progetti invecchiano come le costruzioni, e il tempo è il collaudo più severo. Dopo quindici anni Milano offre questa verifica su scala urbana: una città più attrattiva, più costosa e più diseguale. Qui il mestiere dell’architetto e la sua responsabilità civile non coincidono, ma non possono più stare in stanze separate. Serve un doppio movimento: allontanarsi abbastanza da giudicare gli effetti di ciò che si progetta, avvicinarsi abbastanza da conoscere chi li vivrà.
Il modello
Nell’ultimo quindicennio la città ha costruito un modello di trasformazione riconoscibile e, per molti aspetti, anche vincente. Proprio per questo va misurato sui suoi effetti, e non soltanto sulle sue immagini, e dopo quindici anni si può arrivare a delle conclusioni.
Dalla stagione di Expo 2015 ai cantieri olimpici del 2026, Milano si è trasformata seguendo una formula coerente: l’urbanistica negoziata, in cui il pubblico fissa le regole e il privato propone e realizza; la rigenerazione delle grandi aree dismesse, da Porta Nuova a CityLife, dagli scali ferroviari a MIND; l’attrattività internazionale come obiettivo esplicito. Questa è stata la formula fino a oggi.
I risultati sono reali e sarebbe disonesto negarli: aree abbandonate restituite all’uso, nuovi parchi, una città tornata a crescere, architetture di una qualità che da tempo non si vedevano in città, si è consolidata un’immagine internazionale che Milano non aveva mai avuto in questa misura. Sul piano di ciò che il progetto prefigurava, possiamo dire che il modello ha mantenuto le promesse.
Ciò che il tempo restituisce
Il bilancio cambia se si guarda a ciò che il modello ha prodotto attorno ai suoi oggetti. Il canone medio richiesto in città ha raggiunto 23,3 euro/mq al mese, 35 nel centro storico, ma i rincari più forti riguardano oggi i quartieri popolari, con Corvetto e Lorenteggio al loro massimo storico. Tra il 2023 e il 2024 i canoni dei nuovi contratti sono cresciuti del 6,8% e i salari di circa la metà; casa e trasporti assorbono fino al 60% del reddito, e per un operaio la casa abbordabile misura 25 mq, meno dei tagli minimi sul mercato. È un processo di espulsione che non si è fermato ai confini comunali, ma si è esteso all’intera città metropolitana.
A questo si aggiunge la precarizzazione dell’abitare: gli affitti a lungo termine sono scesi dal 79,5% al 64% dei contratti, e la residenza stabile diventa un privilegio. Intanto almeno 16.000 alloggi popolari restano vuoti in attesa di lavori, 10.000 di Aler e 6.000 di MM (Corriere 19.03.2025), con un costo pubblico di circa 49 milioni l’anno. Infine, la certezza della regola, Il 16 giugno 2026 il tribunale ha assolto tutti gli imputati del primo processo dell’inchiesta sull’urbanistica, relativo a Torre Milano in via Stresa. Nelle motivazioni la giudice esclude qualunque accordo criminoso, ma rileva una situazione di grande incertezza interpretativa: i funzionari avevano seguito la prassi comunale di autorizzare con Scia interventi di demolizione e ricostruzione anche rilevanti. Altri filoni restano aperti. Il dato politico, prima ancora che giudiziario, è chiaro: per anni la trasformazione della città si è retta su interpretazioni estensive della norma, avallate a lungo anche dalla giustizia amministrativa e mai messe in discussione finché erano funzionali alla crescita. Quando la regola diventa variabile dipendente della trasformazione, la città perde lo strumento con cui dovrebbe governarla; e a pagare l’incertezza sono anche gli acquirenti, gli abitanti e i professionisti in buona fede.
Il nodo: che cosa si misura
Il limite del Modello milanese sta nei suoi indicatori, più che nelle sue singole opere. Si sono misurati i volumi realizzati, gli investimenti attratti, i valori immobiliari, la visibilità internazionale. Non si sono misurati con la stessa cura gli effetti: chi abita oggi nei quartieri trasformati e chi vi abitava prima; quanto costa vivere oggi a Milano per chi la fa funzionare; quanto è cresciuta la distanza tra le parti della città.
Gli oneri di urbanizzazione sono rimasti fermi per quindici anni mentre i valori correvano; gli sconti previsti per il riuso, giusti in principio, diventano un trasferimento di valore dal pubblico al privato quando un capannone si trasforma in una torre di pregio.
Nell’urbanistica negoziata il beneficio collettivo è ciò che si ottiene in cambio, non ciò da cui si parte. Gli standard vengono monetizzati, le opere pubbliche dipendono dalla redditività dell’operazione privata, la città pubblica diventa un residuo negoziale. Un progetto urbano andrebbe invece giudicato anche a dieci o vent’anni dalla consegna, come si giudica un edificio dalla sua durata e non dal suo rendering di presentazione alla “Commissione per il Paesaggio”.
Il progetto come scelta politica
Sarebbe comodo attribuire tutto alla politica urbana o al mercato. Ma una parte decisiva del valore di un luogo si decide dentro il progetto, e molte scelte che trattiamo come tecniche sono in realtà distributive. Il taglio degli alloggi stabilisce se un edificio è pensato per l’investimento o per chi resta; il piano terra può chiudersi in un basamento presidiato o aprirsi alla strada; lo spazio aperto di un cortile può restare un vuoto condiviso o diventare un lotto da densificare. I costi di gestione selezionano gli abitanti più dei prezzi di vendita, e la qualità costruttiva decide chi pagherà i difetti: chi, come me, lavora spesso sul patrimonio condominiale degli anni Cinquanta e Settanta ne conosce bene il prezzo.
In ciascuna di queste decisioni si confrontano il valore d’uso e il valore di scambio. Il secondo si realizza in fretta, alla vendita; il primo si accumula, o si consuma, nel tempo. Un progetto che massimizza il valore di scambio al momento della consegna può produrre, vent’anni dopo, un edificio costoso, rigido e socialmente chiuso. Un progetto che lavora sul valore d’uso costruisce invece un patrimonio che continua a rendere alla città.
Per questo il progetto non è mai neutrale. Il progettista non decide le politiche urbane, ma traduce un programma in materia costruita, e in quella traduzione dispone di margini reali: nella composizione dell’offerta, nella forma dello spazio aperto, nella qualità di ciò che restaa disposizione di tutti. Quei margini sono il luogo concreto della responsabilità politica dell’architetto.
Distanza e prossimità
Per questo distanza e prossimità vanno dosate con cura. La distanza è la capacità di non aderire: al committente, alla norma piegata alla convenienza. È distanza dalla retorica: rigenerazione, sostenibilità, inclusione sono parole che vanno verificate nei fatti, non usate come etichette. È infine distanza dal conflitto di interessi: chi siede in una commissione di valutazione pubblica non può essere, nello stesso tempo, parte delle operazioni che valuta né avere interessi, diretti o indiretti, in società di settore.
La prossimità è la capacità di stare nei luoghi, conoscendo abitanti, condomini e quartieri che non entrano nelle cartoline. La responsabilità che ne deriva si esercita nel singolo progetto; nella professione come corpo collettivo, che può contribuire alla revisione delle regole a partire dalla variante al PGT in corso; e nel dibattito pubblico, rendendo leggibile chi guadagna, chi paga e che cosa resta alla città.
Costruire che cosa e per chi
Ne discende un ordine di priorità: partire dal patrimonio esistente, a cominciare dagli alloggi pubblici vuoti è il più immediato intervento di politica abitativa disponibile, e costa meno che tenerli chiusi; rendere non negoziabile una quota di città pubblica; legare sconti e premialità a ciò che l’intervento restituisce non soltanto alla categoria edilizia; restituire certezza alla regola; valutare gli interventi dopo la loro realizzazione; progettare per il tempo lungo, non solo per la vendita; Riconoscere il ruolo civile della professione: l’architetto non decide le politiche urbane, ma può renderne visibili le conseguenze e rifiutare di presentarle come neutre.
Passati quindici anni, Milano ha dimostrato di saper costruire. La domanda che il suo stesso successo riapre è un’altra: costruire che cosa, e oggi soprattutto per chi?
Pier Alberto Ferré
